인스타그램 좋아요 올해 들어 서울 집값이 연일 상승하고 있습니다. 이재명 정부가 들어선 뒤 ‘6억원’ 한도라는 고강도 대출 규제를 내놓고 공급 확대 계획도 발표했는데도 서울 집값 상승률이 떨어질 줄 모르고 있는 건데요. 서울이 아닌 지역은 오르기 힘들다고 내다보는 투자자와 실수요자까지 모두 서울로 모여들고 있다고 합니다.
오늘 에디터픽에서는 이 같은 현실을 짚어본 경향신문 기획기사 ‘상급지 갈아타기’를 독자님께 소개해드립니다. 최미랑·김지혜 경제부 기자가 최근 갈아타기 대열에 합류한 유주택자들을 만나 이들의 이야기를 들어봤습니다.
울산에서 일하는 30대 맞벌이 서모씨 부부는 올해 울산 아파트를 팔고 서울 아파트 ‘갈아타기’ 매수에 성공했습니다. 서울 성동구의 아파트를 매수하는 ‘프로젝트’에는 서씨의 형, 부모 등 온 가족이 동원됐다고 합니다. 울산 아파트를 8억원에 팔았는데, 서울 집을 사기 위해선 9억원이 부족했다고 해요. 부족한 돈은 전세보증금으로 메꾸는 갭투자로 해결할 수밖에 없었는데요. 서씨의 형 부부가 살던 집을 팔고 서씨 부부의 집으로 전세를 들어오기로 하고, 나머지 돈은 부모님에게 증여를 받아 매수에 성공했다고 합니다.
서울에 사는 싱글 직장인 박모씨(32)는 지난해 8월 경기 안양시의 6억원짜리 아파트를 샀습니다. 그가 매수할 수 있는 입지 중 가장 높은 ‘급지’였기 때문인데요. 박씨는 이 아파트에 전세 세입자를 들이고, 오래된 단독주택에 월세를 살며 돈을 모으고 있습니다. 다음 목표는 ‘인서울 매수’입니다. 한 단계 ‘상급지’로 꼽히는 서울 관악구나 성북구 길음동 아파트를 눈여겨보고 있다고 합니다. 최근엔 서울 아파트 매수자금 마련 용도로 주식 투자도 시작했습니다. 여기엔 ‘서울 아파트는 불패’라는 확고한 믿음이 자리하고 있습니다.
박씨는 ‘상급지’라는 말을 처음 접했을 때 “사는 곳마저 등급으로 나누는 것 같아 마음에 걸렸다”고 했습니다. 하지만 몇 년 전 부동산 하락기 이후 비수도권 아파트값은 맥을 못 추고 서울만 폭등하자 박씨는 크게 충격을 받았습니다. 박씨는 이를 계기로 ‘상급지 갈아타기’를 결심했습니다. 그는 “(상급지) 지도에는 ‘진실’이 담겨 있다는 생각도 들었다”고 말했습니다.
대전에 사는 김모씨(33)는 아파트 갭투자로 ‘역전세’(전세보증금이 하락해 집주인이 세입자에게 돌려줘야 할 전세금이 늘어난 현상)를 맞는 등 여러 어려움을 겪었는데도 부동산 투자를 멈출 생각이 없습니다. 오히려 ‘서울에 사야 한다’는 생각이 더 확고해졌다고 해요. 그는 갭투자 중인 대전의 아파트 두 채를 팔고 서울 집을 사는 게 목표입니다. 김씨는 “정부가 규제지역을 확대할 것 같아 마음이 급하다”고 말했습니다. 정부가 규제지역을 추가할 때마다 인접 지역 아파트값이 ‘풍선효과’로 오르던 문재인 정부 때의 기억이 선명해서입니다.
‘상급지 갈아타기’란 말 그대로 기존에 갖고 있는 집을 팔고 입지가 더 좋은 지역의 집을 사는 걸 뜻합니다. ‘하급지→중급지→상급지→최상급지’ 순으로 갈아탄다는 건데요. 언제부턴가 온라인상에서는 서울 부동산의 ‘급지도’가 돌아다니기 시작했습니다. 아파트값이 가장 빠르게 오르는 강남구 압구정동은 ‘1급’, 아파트값이 오를 가능성이 적은 곳은 ‘하급지’로 일컬어지고 있는데요.
과거의 주택 ‘갈아타기’는 일정 정도 가계소득이 늘면 자연스레 집 크기를 늘려가는 형태였습니다. 하지만 서울 집값이 지나치게 가파르게 상승하면서 이젠 가계소득을 모아서는 살 수 없는 수준에 달하게 됐습니다. 지금은 대출과 전세금을 지렛대 삼아 수익률이 높은 곳으로 ‘점프’하는 방식이 대세가 되어버렸죠.
그렇다면 서울 아파트는 ‘영끌 대출’(영혼까지 끌어모을 정도로 무리하게 대출을 받는다는 뜻)을 감수해도 될 만큼 확실한 투자처일까요? 실제 투자 수익률을 살펴보면, 서울 부동산은 다른 금융자산을 압도하는 건 사실이예요. 현대차증권이 부동산114과 블룸버그의 자료를 토대로 분석한 결과, 지난해 말 기준 서울 주택의 10년 수익률은 157.8%로 코스피지수의 6배, 미국 달러의 8배에 달했어요.
이런 까닭에 서울 아파트는 모든 금융자산의 최종 종착지가 되어버렸습니다. 정준호 강원대 부동산학과 교수가 최근 발표한 논문 ‘주택 자산과 금융자산 간 전이효과’에 따르면 국채·주식·가상자산·외환 등 주요 금융자산에서 벌어들인 돈은 서울 아파트, 그 중에서도 최상급지인 강남아파트로 향하고 있었습니다. 정 교수는 “강남 아파트가 주식이나 가상자산 등 고위험 자산에서 실현된 수익은 물론, 자영업 불황기 ‘꼬마빌딩’ 같은 상업용 부동산 투자에서 이탈한 자금이 유입되는 유동성의 최종 도착지임을 확인했다”고 말했습니다.
문제는 최종 종착지 ‘강남’을 향한 갈아타기 열풍이 서울 전체 아파트값을 밀어 올리고 있다는 겁니다. 남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산 연구원은 “강남 등 선호지역으로 갈아타려는 수요자들이 대기수요를 형성하면서 동시에 공급자로서 자기 집값을 올리기 때문에 가격이 연쇄적으로 상승하는 구조”라고 말했습니다.
‘갈아타기’ 광풍을 멈추려면 어떻게 해야 할까요? 주택시장 안정을 위해서는 세금으로 주택 보유에 따른 부담을 높이는 과정이 필요하다고 전문가들은 지적합니다. 문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 2022년 ‘주택 보유 과세의 귀착과 시사점’ 보고서에서 “부동산과 같은 시장에 대한 과세는 주택 가격을 하락시키고 주택에 대한 투자자본을 감소시킬 가능성이 있다”고 분석했습니다.
강남 3구와 한강벨트에 집중된 서울의 ‘중심’을 분산하기 위해 정부가 새로운 비전을 시민들에게 제시해야 한다는 지적도 나옵니다. 강남 못지않게 ‘살기 좋은 곳’을 정책적으로 조성할 필요가 있다는 겁니다. 정준호 강원대 부동산학과 교수는 “자족 기능이 없이 서울로의 출퇴근만 뒷받침하는 신도시가 아니라, 강남처럼 일자리·주거·문화·생활 여건이 두루 충족되는 중심지를 조성해야 한다”며 “서울 금천·구로구 등 소외된 제조업 중심 지역을 재편해 성장동력의 거점으로 삼는 방편을 적극 검토해야 한다”고 말했습니다. ‘강남 불패’라는 믿음 아래 끝이 보이지 않는 갈아타기의 굴레, 이제는 멈춰야 하지 않을까요?
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고성 오가는 가운데 질의응답필요한 답변 하나도 못 얻어
“난장판에서 무슨 말 하겠나”전략적 접근 아쉬움 토로
‘사법부 망신 주기’ 비판 의식현장 국감 수위 조절 가능성
이재명 정부 국정감사 첫날 여야 충돌과 조희대 대법원장의 침묵으로 끝난 국회 법제사법위원회의 ‘조희대 국감’을 놓고 14일 여당 내에서 자성론이 나왔다. 우여곡절 끝에 출석한 조 대법원장을 앞에 두고도 파행에 가깝게 운영되다 소득 없이 끝났다는 지적이다. 남은 국정감사에서는 보다 전략적인 접근이 필요하다는 말이 나온다.
박수현 더불어민주당 수석대변인은 이날 CBS 라디오 인터뷰에서 전날 법사위 국정감사를 놓고 “민주당은 국민이 궁금해하는 본질적인 질문을 차분하게 해서 (조 대법원장의) 답변을 이끌어냈어야 했는데 그러지 못했다”고 말했다.
박 수석대변인은 전날 법사위가 조 대법원장에게 답변을 들었어야 하는 두 가지 사안으로 윤석열 전 대통령 내란 재판의 공정하고 신속한 진행 약속과 이재명 대통령의 공직선거법 사건 파기환송심 관련 경위 설명을 꼽았다.
박 수석대변인은 “저는 이 두 가지가 핵심적인 질문이라고 보았는데 그것에 대한 (민주당 의원들의) 차분한 질문이 이루어지지 못했다”며 “조 대법원장도 그런 답변은 피해 가고 한덕수 전 국무총리를 만난 적이 없다는 자기에게 유리한 답변만 하고 갔다”고 말했다.
전날 국회에서 열린 법사위 국정감사에는 조 대법원장이 출석해 인사말을 했다. 추미애 법사위원장은 조 대법원장의 이석을 불허한 채 질의응답을 강행했고, 여야는 고성을 주고받으며 충돌했다. 이 과정에서 최혁진 무소속 의원이 조 대법원장을 임진왜란을 일으킨 일본 도요토미 히데요시와 합성한 ‘조요토미 희대요시’ 사진을 드는 일도 벌어졌다. 조 대법원장은 모든 질문에 침묵했다.
당 일각에서도 전날 국정감사의 전략적 아쉬움을 토로하는 목소리가 나왔다. 사전에 당 지도부와 법사위가 조 대법원장에 대한 동행명령장 발부는 하지 않기로 조율한 상태였던 만큼 회의 진행에서도 보다 전략적 접근이 필요했다는 것이다.
민주당 한 의원은 통화에서 “좀 차분하게, 논리적으로 접근했으면 어땠을까 싶다”며 “(조 대법원장이) 말을 안 하는 것 자체가 부끄러운 일이라는 것을 드러내야 하는데, 회의가 난장판이 되어버리니까 저런 데서 말을 어떻게 하겠나 하는 느낌을 줬다”고 말했다. 그는 “(법사위가) 몇번 난장판을 보여줬기 때문에 이제는 모드를 바꿔 차분하게 갔어야 했다”며 “너무 시끄러워서 조희대가 말할 필요가 없어 보였다”고 했다.
당내 자성론은 다수 여당이 사법부 수장인 조 대법원장을 국정감사장에 불러 망신을 줬단 비판을 의식한 것으로 보인다. 15일 대법원에서 진행되는 현장 국정감사를 앞두고 수위를 조절하려는 의도도 읽힌다.
박 수석대변인은 “민주당은 조 대법원장을 망신 주거나 쫓아내려고 하는 게 아니다”라며 “다시 국정감사가 이루어진다면 민주당 의원들도 좀 더 차분하게 본질적 질문에 집중해야 한다”고 말했다.

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